食の生協

その端数は切り上げてください

定期借地権を利用した場合の地主さんの相続税上におけるメリットをお話しいただけないでしょうか。本郷地主さんの気持ちは分かるのですが、税金対策で土地活用というのは、ちょっと本末転倒なんです。土地活用は税制から入っていくというパターンが多く、ユーザーからみて、活用できるのかというところから入らなければいけない。
税理士である私がいうのもおかしいのですが、その土地が本来どうあるべきか、社会からみて、ということの結果として税金対策ができるならいいのですが、無理して借金してアパートを造ったり、だから、この土地が社会にどう貢献できるのか、何かするのはいかがなものかと思います。2年や3年、5年や10年ではないのです。それから、長期にわたって本来、土地は活用されるべきものなのです。
町づくりのような観点で土地は活用されるべきもので、50年という長いスパンで地主さんは土地を活用すべきです。ですから、あるいは30年、40年、その結果として税金対策になる。税金対策になるんですが、結果的に失敗します。
もちろん、そういう視点で考えないと、岩宗住宅メーカーに務めて営業していましたので、私は長年、どうも定期借地権にすると、更地に比べて固定資産税が安くなるとか、相続税評価額の減額効果があるとかを意識してしまいます。こういうものが地主さん気持ちを動かして、事業化していったという経緯がございます。
私が担当していたさいたま市ですと、当初は40%相続税評価額が下がるとか、定期借地権については相続税対策になるという理解をしている実務家の方は多いと思います。やはり今でも地主さんからお話しをうけたまわるのは、という疑問が非常にあるんです。
本当に期間が来たら返ってくるのだろうか、

この辺についてから解説していただきたいと思います。吉田今のお話は、平成4年8月1日以前に借地契約した土地は、貸しても返ってこない借地になってしまった。正当事由借地というのがありまして、そのように考えてしまうのだろうと思います。
これが戦後50年、続いてきているものですから、皆さん、そういう一種の先入観があって、例えば、といった時に法律的には必ず返ってくるはずなんです。

お金を貸したら返ってくるのでしょうか、ところが、お金を持っていないという人には強制執行をしても返ってこない。こういう事実上の問題がある。では、定期借地の場合どうなのかと。法律上は、必ず、期間満了で返ってくる。返さないと言ったら、強制執行で、建物明渡し、土地明渡し訴訟で返させます。その時に、事実上どうなのかと。定期借地権の普及の頃、6年の頃もいっぱいセミナーをやりましたが、平成5、でも高齢者の方がお住まいになっていたら返ってこないのではないか、と。
こんなことは、まったく誤解でして、現実問題、世の中に高齢者の方の立退問題はいっぱいあります。借家でも借地でも。高齢者の方がいるから強制執行できないのかといったら、法律の世界では、はっ?という感じになってしまいます。私は別に高齢者の方を追い出したいといっているわけではないのですが、法律上も、事実上も、まったく問題がない。

特に貸付金が返ってこないというのは、必ずそこに土地がありますので、お金がなくなってしまいますが、定期借地は土地ですから、その土地が返ってこないというのは、事実上も有り得ない。
理論上も、岩宗地主さんの立場ではなくて、50年、もしくは30年、いろんな定期借地権があるのですが、借りる側のメリット、それから借りる側として、こんなふうにしていったら定期借地権は人生をエンジョイできるのではないかという考え方をお話しいただけないでしょうか。
本郷ユーザーの方はかなり確信的だと思います。土地の所有にこだわらない。自分の人生をエンジョイしたい。土地にお金をつぎこまない。はっきりしていると思います。

そして自分の人生を楽しみたいということですから、それを自分の人生の目標にしようということですから。
土地にこだわる方はどうぞということで、選択肢としては、はっきりしていますから、それはそれでいいと思いますし、そういう町づくりができて、のような方がいてそれを提供して、それを選ぶわけですから、それでいいと思うんです。
ローンで苦しんで、景気不景気に一喜一憂するというよりも、むしろ大きな借金をしょって、それはそれでいいと思います。ユーザーを説得する必要性はほとんどない。むしろ工務店の方が選択肢をたくさん提供して、地主さんもそれを提供して、町づくりができたらいいと思います。
あまり陳腐なものをたくさん作って、何年か経ったら、廃墟になるような、どうにもならないようなものを作っていく方がおかしいかなと思っむしろ、あまり狭小なもの、ています。岩宗実務家として定期借地権の分譲をプロデュースされておられて、どんな方が購入されているのかをご披露下さい。

吉山まさに、津の、物件がひとつの転機になったと思います。この会社は定期借地権を利用して建てました。アパートの家賃で住めるという、安い定借をやったんです。20万部の広告を打ったそうです。集客はゼロです。2000年の元日に4日間、悲惨なことに、社運を賭けてやったのにゼロ。定期借地権の大きな大会が東京でありまして、彼と会うことになりました。その3ヵ月後くらいに、そこで、やはり定期借地権には美しい、だからこそ意義があると彼に提案しました。
僕はその頃、定期借地権を勉強していまして、豊かな、いい家を建てたいと。僕のデザインする3000万円以上の家を建ててモデルにして、やりましょうと。みんな大反対ですよ。その会社は勝負をかけまして、1500万円で売れないのに、2倍の金額ですから。「社長、というのが社内の雰囲気でした。
これは大変なことになるのではないか」しかし、建てて広告を打ちました.300人以上の来場者が来まして、その日に決まって行くんです。私はやはり正しかったと。
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1500万円のところもいるんだと思いますが、折角、土地を買ったのに、土地もあきらめて、家もあきらめるという、そんな人生はないと思う。

やはり、いいものが見返りとしてあるというのが、僕の考える定期借地権です。そしたら、ここに3階建ての家を建てたのですが、その家は大体7000~8000万円します。土地が2500万円くらいなので、土地を買っても5000万円くらいの家が建てられる。彼は定借を選んで3階建てにしました。3階はプライベートの書斎です。でも、こういうことが、われわれの定借では起きている。

定借をやってきて、だからこそ、いい町並みができるんだと。それがまた日本の資産になって、日本が豊かになるんだなと。私がアメリカで学んできたことを日本で具現化する。それが、結論としては、インテリ層とか富裕層というお客さんが私のお客さんには多いです。本郷先程申し上げたように、誰も思っていないわけです。マンションに資産価値があるなんて、だから、マンションの価格で家にお金を全部つぎこめるわけですね。
すべて償却済みになったと思えばいい。
50年間いるっていうことで、人生楽しめると思えば、その価値観でいいんですね。そうすれば40坪、50坪の家でも住めるんです。世の中には絶対いるんです。子供に残す必要はないんだと。そういった割り切り方をする人が、土地にお金をつぎこむことはないんだと。自分の生活を楽しみたいという人は、世の中にいっぱいいる。そう思えば、工務店の方は番商売になる。そう思って信じてやればいいんです。
吉田少子化ですから、子供に残そうというのお二人のおっしゃる通りだと思います。

のおっしゃる通り、土地が値上がりするのを待とうとか、ケチな根性ではなくて、自分たちが楽しもう。ではなくて、おっしゃる通りです。私もそういうことを一生懸命言っていたんです。がおっしゃった、いい家、豊かな家、定期借地ができた頃は、

ハワイ大学とシンポジウムをしまして、その時ハワイのハワイカイという高級住宅街を見学に行ったんです。きっかけは、平成6年頃ですか、そこはすごい豪邸で、そこにクルーザーをとめている。ダイヤモンドヘッドの先まで車で行くこれが定期借地。門から家まで歩くと疲れる。
裏庭に小川が流れていまして、ボートで行くとすぐなんだと。と時間がかかるけれど、これ何億円するんだと、当時、聞きました。
億いかないんです。土地代が入っていない。夢の様な大豪邸です。もともとカメハメハ王家が持っていて、いまビショップ財団が持っています。それが定借のいいところだと思います。本郷よく聞かれるんです。私は、その家に将来、価値があるかって、これにあわせて定期借家があると思っています。それだけの家を借りたいって人は絶対いるんです。
合計で換算して、スイートルームではないけれど、これを賃貸に出したら、定期借家で後10年、20万円で貸して、そこで住みたいという人はいるんです。私は人生を楽しみたいって。後の何年間をここで楽しみたいって。一番ぜいたくなんです。ハワイの物件がそうですね。軽井沢に住みたいという人がいるんです。高齢化社会だから絶対いるんです。こういうところに定期借家の醍醐味があると思う。
吉山今回も岩宗さんに北海道まで来ていただいて、北海道の宮の森というところで、北海道の田園調布といわれているところです。私のお客さんの家を建てました。
そこで、土地は4000万、上物は6000万円くらい。今、彼の家にとめてもらうんですが、彼に定期借地権のことを言いました。宮の森に行くと、

定期借地権のことが分かっていて、この宮の森に定期借地権がでたらどうしますか。

食の生協定期借地権ですよとハッキリ言っていました。土地を購入するお金でいろんなところに旅行ができるとおっしゃってました。それは、当然、本郷自分が60代だからかもしれませんが、定借というのは、この年代にはものすごくうけるはずです。自由な発想を持っている。お金があるし、時間があるし、定期借地、定期借家が普及する可能性は十分あります。自分が持っていて、貸して、そのお金でどっかで暮らす。契約自由の原則ですから。しかも、豊かな空間ですよ。
チンケな家なんか住みたくない。吉山彼は静岡の生まれで、奥様は横浜なんです。なぜ札幌かといったら、全世界を見たそうです。ロスだったら3億かかる。ローマに行ったら、永住権もないし、いろいろある。ライフスタイルをエンジョイできる。東京だったら土地も買えないと。ということで、札幌の宮の森にステータスがある。ここなら1億円でいける。
だから、どこでも良かったんだけど、1億円の中で満たされる、ステータスがあって、立派な家。
がおっしゃった60歳からの人たちが日本中にいっぱいいると思います。岩宗やっと夢だったオーディオルームを手に入れたという話は感動的でした。家を建てる目的に夢が組み込まれている。生活をエンジョイするた私も札幌でお会いしましたが、めのしつらえが素晴らしい。地主さんにとっても非常にいい制度だと思っています。
ユーザーさんにとってもいいし、本当に美しい町並みができるという意味で、少し現実に戻らせていただきますが、地域にとってもいい影響を与えることが出来る。
前払いで50年分、.発で払ってしまうという地代の分ですが、実は今月からフラット35が50年分の地代も100%貸してくれる。国はどう考えているのかをみると、建物の部分も100%貸してくれる。

50年分の前払い地代を契約時にもらってもその時点では課税が起きないなど、相続は増税に向かっているんですが、定期借地で土地を貸すと相続税評価額が4割減になる。
地主にとって満足できる。家にこだわってくれる方が出てくれば腕の振るいようがある。
工務店としても、裕福なユーザーさんかも知れませんが、こういうことを考えていくといいと思うんですが、ひとつ心配なところを見ていくと、ローンを払えなくなった時に、地主さんはちょっとつらい思いをされるのかなと。

法律的なところでに解説をお願いします吉田ユーザーの方がローンを払えなくなった場合ですね。Aが地主で、Bが借地人で、Bさんが銀行から借りて、建物を建てているというケースですね。銀行側がユーザーに融資する時に、ちょっと難しいんですが、この場合、建物に抵当権を設定します。その場合には、建物の敷地である借地権にも抵当権が付くということになる。もしローンが返せなくなると、抵当権が実行されることもある。そうすると競売にかかりますので、競落人といってDが出て来る。
あるいは銀行さんは、抵当権を実行すると安くなるので、任意で売ろうとして、Bさんの協力を得て、Dさんをさがしてきて、任意売買で売ることも考えられます。いずれにしてもBからDに定期借地権付き建物の譲渡が起きるわけです。この時に地上権でやっていれば、第三者に譲渡することは、まったく問題ないんですが、賃借権でやっていると、民法612条がきいてきまして、地主の承諾を必要とするという問題になってきます。
ただし地主の承諾が得られなくても、借地借家法上で地主の承諾にかわる許可が得られる。最終的に、地主の承諾を得る方法は法律的にはととのっている。
その競売であれ、任売であれ、銀行さんが「私はあなたに6000万円貸してもいいんだけれど、ただ問題なのは抵当権を設定する時に、返せなくなったら競売にかけるよ」と。ただ競売にカける時に、競落人が手を挙げる時に、地主の承諾を得ないといけないというと、手を挙げる人は少ない。だから、あなた、とりたいんだったら地主の所に行って承諾を得てこいと。
あらか包括的に、じめ、誰が買受人になってもいいですよというのをもらってらっしゃい。

地産地消

社会に貢献する企業

そうしないと融資しませんという銀行さんもあるんです。このあたりが問題でして、あらかじめ承諾するような地主さんとの間で、定期借地権を組むのか、あるいは地上権でやるのか、あるいは逆に、そういうことを納得しなければいやだという地主さんの方が多いから、そこはあきらめていくのか。ということを選択するのも工務店さんのお仕事になってくるのかもしれません。

ただ説得の仕方としては、いまハワイの話が出たので申し上げますと、昔、あなたたちはどうするんですかハワイに行きました時に、ハワイ銀行さんに同じ話をしました。と質問しました。あちらはリースですから、地主の承諾とか関係ないんです。大体2000万円プラス6ヵ月分の地代を融そんなのはまったく問題ありませんと。そうすると、融資をする時に、資します。その6ヵ月分の地代を銀行が預かっているんです。
デフォルトが起きた時は、その6ヵ月分の地代を当然地主に払えなくなる可能性があるので、銀行の方で払って、6カ月の間でDの買受人を探す。
そこに売って回収するのでまったく問題ない。そこで、こういうことをおっしゃっていました。ですから、いろんなことができるんですが、その時、その時の地主さんのお考えにもよってくるんですが、進め方としては、地上権、リースホールドと同じ、地主さんは貸だったら抵当権でも何でも付けさせてあげて、期間が来ればしている間は誰が入ってきても、そんなに問題ないじゃないですかと。

競売であろうが、任意売却であろうが、という説得の仕方をすれば、返ってくるんだから、安心して貸してもらっていいんじゃないんですか、割り切った地主さんだったら、それで結構ですよということになるんじゃないかと思います。

岩宗私も現場で何件か体験したことがあります。ユーザーさんが地代を払えなくなってしまい、競売になってしまった。自分で買ってしまったらどうですかと。地主さんから相談を受けて、多分、落とす人がいないので、こんな方向でいったんですが、実はこれ、安くなった時に、ある人に買われてしまいました。現在は、競売で落とした方が貸家にしています。「競売になっている間、地代はずーっと払われていたんです」1年も2年も。
お金を貸している銀行が肩代わりをしてずーっと地主さんはと話していました。期間としては、地代を払ってくれていたそうです。
銀行はどうして肩代わりして地代を払っていたのでしょうか?地代を払わないと借地権がなくなってしまうという理解で良いのでしょうか?吉田地代の不払いになると契約を解除されてしまいますので、代わって地代を払い続けて定期借地権がなくなる当然、抵当権者が、利害関係人として、第三者弁済という形で、のを防いでいる。
岩宗

そんなことがあって地主さんは全然困らなかったんです。ここのところを工務店さんは確認していただきたいと思います。もしユーザーさんがデフォルトといいますか、地主さんは困らず地代をもらい続けることができる。ローンを払えなくなった場合でも、そういうところを理解していただければと思っております。東京都が都有地を貸して東村山に280区画の非常に美しい町を作っています。

このところ、神社の土地を有効活用して定期借地権のマンションができたり、吉田東村山は私が審査員をやりました。岩宗東京都が地主さんの品川シティタワー、最高倍率が378倍で話題になりました。行政が土地を貸すという方向がありますし、貸す側の心配はあまりないのかなと。津の物件ですと、地代はどのくらいですか。

相続発生後でもところで、吉山地代が3万5000円。坪単価が50万円くらいで、60坪で3000万、保証金が300万円。岩宗定期借地権の今後の地主さんからの供給はどうでしょうか。吉山地主さんは、地方でみても、おります。都心でやる場合は土地が魅力なので、土地がいいところがくると300倍くらいになります。いいグレードの家を作るのが、私の定借の考えです。地方の工務店がやる時には、私の意見ですが、魅力ある家が勝負だと思う。
地方でやる時には、岩宗定期借地権は、まだおなじみが薄いかなと思いますが、工務店さんがこれを理解していただくと全国に広がっていくものだと思います。工務店さん方には、定期借地権の魅美しい街づくりを担っていただきたいと思います。力を理解して頂き、

後書きにかえて最後までご覧いただきありがとうございます。積水ハウスでは住宅の営業マンとして、その経験を活かして今があります。
私は、300棟を超える建築のお手伝いを通じて、様々な家づくりの物語を見てきました。
そして、私は、法人担当として金融機関·JA·会計事務所の顧客の問題を一緒に解決して行く過程で多くの事を学ぶことが出来ました。相談者の多くが相続対策に悩む地主さん。円満相続を実現する為にどうするか?という内容が多かったように記憶しています。

当時は、相続対策は借り入れをして賃貸住宅を建てるというワンパターンでしたが、平成4年に土地のリースが誕生したことで選択肢が増えました。私が、平成6年に担当した土地のリース分譲事業は、14区画に対して平均倍率14倍の抽選により即日完売しました。バブルの影響がまだ残っている時期で、土地のリースで家が持てるという新しい持ち家プランに、NHKを初めとするメディアは平成6年当時は、土地価格も高額でした。注目して番組でも取り上げましたので、雌でご覧になった方もいらっしゃるでしょう。
物件は、大宮駅から徒歩25分で土地が50坪、建物が38坪。土地も広くて建物のグレードも高く、車も2台駐車出来る物件でした。

税理士と検証の上