Press "Enter" to skip to content

食の生協

不動産会社が一括管理してくれるため

定期借地権を利用した場合の地主さんの相続税上におけるメリットをお話しいただけないでしょうか。本郷地主さんの気持ちは分かるのですが、税金対策で土地活用というのは、ちょっと本末転倒なんです。土地活用は税制から入っていくというパターンが多く、ユーザーからみて、活用できるのかというところから入らなければいけない。
税理士である私がいうのもおかしいのですが、その土地が本来どうあるべきか、社会からみて、ということの結果として税金対策ができるならいいのですが、無理して借金してアパートを造ったり、だから、この土地が社会にどう貢献できるのか、何かするのはいかがなものかと思います。2年や3年、5年や10年ではないのです。それから、長期にわたって本来、土地は活用されるべきものなのです。
町づくりのような観点で土地は活用されるべきもので、50年という長いスパンで地主さんは土地を活用すべきです。ですから、あるいは30年、40年、その結果として税金対策になる。税金対策になるんですが、結果的に失敗します。
もちろん、そういう視点で考えないと、岩宗住宅メーカーに務めて営業していましたので、私は長年、どうも定期借地権にすると、更地に比べて固定資産税が安くなるとか、相続税評価額の減額効果があるとかを意識してしまいます。こういうものが地主さん気持ちを動かして、事業化していったという経緯がございます。
私が担当していたさいたま市ですと、当初は40%相続税評価額が下がるとか、定期借地権については相続税対策になるという理解をしている実務家の方は多いと思います。やはり今でも地主さんからお話しをうけたまわるのは、という疑問が非常にあるんです。
本当に期間が来たら返ってくるのだろうか、

この辺についてから解説していただきたいと思います。吉田今のお話は、平成4年8月1日以前に借地契約した土地は、貸しても返ってこない借地になってしまった。正当事由借地というのがありまして、そのように考えてしまうのだろうと思います。
これが戦後50年、続いてきているものですから、皆さん、そういう一種の先入観があって、例えば、といった時に法律的には必ず返ってくるはずなんです。
かせる通称(貸せる)ストックお金を貸したら返ってくるのでしょうか、ところが、お金を持っていないという人には強制執行をしても返ってこない。こういう事実上の問題がある。では、定期借地の場合どうなのかと。法律上は、必ず、期間満了で返ってくる。返さないと言ったら、強制執行で、建物明渡し、土地明渡し訴訟で返させます。その時に、事実上どうなのかと。定期借地権の普及の頃、6年の頃もいっぱいセミナーをやりましたが、平成5、でも高齢者の方がお住まいになっていたら返ってこないのではないか、と。
こんなことは、まったく誤解でして、現実問題、世の中に高齢者の方の立退問題はいっぱいあります。借家でも借地でも。高齢者の方がいるから強制執行できないのかといったら、法律の世界では、はっ?という感じになってしまいます。私は別に高齢者の方を追い出したいといっているわけではないのですが、法律上も、事実上も、まったく問題がない。

特に貸付金が返ってこないというのは、必ずそこに土地がありますので、お金がなくなってしまいますが、定期借地は土地ですから、その土地が返ってこないというのは、事実上も有り得ない。
理論上も、岩宗地主さんの立場ではなくて、50年、もしくは30年、いろんな定期借地権があるのですが、借りる側のメリット、それから借りる側として、こんなふうにしていったら定期借地権は人生をエンジョイできるのではないかという考え方をお話しいただけないでしょうか。

地産地消

本郷ユーザーの方はかなり確信的だと思います。土地の所有にこだわらない。自分の人生をエンジョイしたい。土地にお金をつぎこまない。はっきりしていると思います。

そして自分の人生を楽しみたいということですから、それを自分の人生の目標にしようということですから。
土地にこだわる方はどうぞということで、選択肢としては、はっきりしていますから、それはそれでいいと思いますし、そういう町づくりができて、のような方がいてそれを提供して、それを選ぶわけですから、それでいいと思うんです。
ローンで苦しんで、景気不景気に一喜一憂するというよりも、むしろ大きな借金をしょって、それはそれでいいと思います。ユーザーを説得する必要性はほとんどない。むしろ工務店の方が選択肢をたくさん提供して、地主さんもそれを提供して、町づくりができたらいいと思います。
あまり陳腐なものをたくさん作って、何年か経ったら、廃墟になるような、どうにもならないようなものを作っていく方がおかしいかなと思っむしろ、あまり狭小なもの、ています。岩宗実務家として定期借地権の分譲をプロデュースされておられて、どんな方が購入されているのかをご披露下さい。

持ち家戸建て住宅吉山まさに、津の、物件がひとつの転機になったと思います。この会社は定期借地権を利用して建てました。アパートの家賃で住めるという、安い定借をやったんです。20万部の広告を打ったそうです。集客はゼロです。2000年の元日に4日間、悲惨なことに、社運を賭けてやったのにゼロ。定期借地権の大きな大会が東京でありまして、彼と会うことになりました。その3ヵ月後くらいに、そこで、やはり定期借地権には美しい、だからこそ意義があると彼に提案しました。
僕はその頃、定期借地権を勉強していまして、豊かな、いい家を建てたいと。僕のデザインする3000万円以上の家を建ててモデルにして、やりましょうと。みんな大反対ですよ。その会社は勝負をかけまして、1500万円で売れないのに、2倍の金額ですから。「社長、というのが社内の雰囲気でした。
これは大変なことになるのではないか」しかし、建てて広告を打ちました.300人以上の来場者が来まして、その日に決まって行くんです。私はやはり正しかったと。

不動産の交換

1500万円のところもいるんだと思いますが、折角、土地を買ったのに、土地もあきらめて、家もあきらめるという、そんな人生はないと思う。

やはり、いいものが見返りとしてあるというのが、僕の考える定期借地権です。そしたら、ここに3階建ての家を建てたのですが、その家は大体7000~8000万円します。土地が2500万円くらいなので、土地を買っても5000万円くらいの家が建てられる。彼は定借を選んで3階建てにしました。3階はプライベートの書斎です。でも、こういうことが、われわれの定借では起きている。

定借をやってきて、だからこそ、いい町並みができるんだと。それがまた日本の資産になって、日本が豊かになるんだなと。私がアメリカで学んできたことを日本で具現化する。それが、結論としては、インテリ層とか富裕層というお客さんが私のお客さんには多いです。本郷先程申し上げたように、誰も思っていないわけです。マンションに資産価値があるなんて、だから、マンションの価格で家にお金を全部つぎこめるわけですね。
すべて償却済みになったと思えばいい。
50年間いるっていうことで、人生楽しめると思えば、その価値観でいいんですね。そうすれば40坪、50坪の家でも住めるんです。世の中には絶対いるんです。子供に残す必要はないんだと。そういった割り切り方をする人が、土地にお金をつぎこむことはないんだと。自分の生活を楽しみたいという人は、世の中にいっぱいいる。そう思えば、工務店の方は番商売になる。そう思って信じてやればいいんです。
吉田少子化ですから、子供に残そうというのお二人のおっしゃる通りだと思います。
無借金の土地活用のおっしゃる通り、土地が値上がりするのを待とうとか、ケチな根性ではなくて、自分たちが楽しもう。ではなくて、おっしゃる通りです。私もそういうことを一生懸命言っていたんです。がおっしゃった、いい家、豊かな家、定期借地ができた頃は、

ハワイ大学とシンポジウムをしまして、その時ハワイのハワイカイという高級住宅街を見学に行ったんです。きっかけは、平成6年頃ですか、そこはすごい豪邸で、そこにクルーザーをとめている。ダイヤモンドヘッドの先まで車で行くこれが定期借地。門から家まで歩くと疲れる。
裏庭に小川が流れていまして、ボートで行くとすぐなんだと。と時間がかかるけれど、これ何億円するんだと、当時、聞きました。
億いかないんです。土地代が入っていない。夢の様な大豪邸です。もともとカメハメハ王家が持っていて、いまビショップ財団が持っています。それが定借のいいところだと思います。本郷よく聞かれるんです。私は、その家に将来、価値があるかって、これにあわせて定期借家があると思っています。それだけの家を借りたいって人は絶対いるんです。
合計で換算して、スイートルームではないけれど、これを賃貸に出したら、定期借家で後10年、20万円で貸して、そこで住みたいという人はいるんです。私は人生を楽しみたいって。後の何年間をここで楽しみたいって。一番ぜいたくなんです。ハワイの物件がそうですね。軽井沢に住みたいという人がいるんです。高齢化社会だから絶対いるんです。こういうところに定期借家の醍醐味があると思う。
吉山今回も岩宗さんに北海道まで来ていただいて、北海道の宮の森というところで、北海道の田園調布といわれているところです。私のお客さんの家を建てました。
そこで、土地は4000万、上物は6000万円くらい。今、彼の家にとめてもらうんですが、彼に定期借地権のことを言いました。宮の森に行くと、

定期借地権のことが分かっていて、この宮の森に定期借地権がでたらどうしますか。